廣州樓市即將在“買買買”的節(jié)奏中進入第二季度。最新數(shù)據(jù)顯示,今年3月(截至3月24日)廣州一手住宅成交已破萬。其中,表現(xiàn)最為突出的,是不限購區(qū)增城、從化。某網(wǎng)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示,上周(3月20日-3月26日),增城一手住宅網(wǎng)簽1200套,從化網(wǎng)簽381套;而此前一周(3月13日-3月19日),增城僅網(wǎng)簽448套,從化僅網(wǎng)簽190套。兩區(qū)環(huán)比增幅均超過100%,遠超其他區(qū)域。
按照廣州3·17新政,社保年限3年變5年,單身限1套,使“合資格”買家基數(shù)顯著縮減;全面認房認貸后,二套最低首付由30%提高至50%,二套購房者“杠桿”被削減,改善型買家首付門檻也有較大提高。新政出臺后,供需失衡的狀況能否得到有效改善?中國指數(shù)研究院監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,截至2017年3月24日,廣州全市商品住宅庫存的情況是622.56萬平方米,去化周期為5.2個月。各區(qū)方面,黃埔、增城庫存緊張,去化周期分別為1.47個月和3.08個月。
新政第二周:
增城、從化成交增幅超100%
3月25日,位于增城的某樓盤開盤,推出627套單位,戶型涵蓋93-123平方米三房、141平方米四房,產(chǎn)品面向剛需客。價格區(qū)間在9000- 11500元/平方米,當天認購者超過1000人。位于從化的某樓盤推新,戶型涵蓋90-142平方米三房、四房,均價13000元/平方米,很多客戶早上不到8點就到場。
“我們原計劃在黃埔買房,但因為社保不足五年,只好轉(zhuǎn)戰(zhàn)增城看房子”,對于2013年才到廣州工作的李先生來說,上個周末又是忙碌的看房日,看了四五個樓盤。像李先生這樣無購房資格的人紛紛涌入增城、從化。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,上周(3月20日-3月26日),增城一手住宅網(wǎng)簽1200套,從化網(wǎng)簽381套,而此前一周(3月13日- 3月19日),增城僅網(wǎng)簽448套,從化僅網(wǎng)簽190套,兩區(qū)環(huán)比增幅均超過100%,遠超其他區(qū)域。此外,上周末增城還包攬了全市成交套數(shù)前10名中6個席位。盡管增城一直是廣州樓市成交量最大的區(qū)域,但這般情況在近幾年也實屬罕見。
3月成交破萬:
外圍區(qū)域庫存全面下降
一季度向來是樓市傳統(tǒng)淡季。然而,今年市場卻格外活躍,一推出就賣完儼然成為常態(tài)。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心最新統(tǒng)計,3月1日-3月26日,廣州一手樓網(wǎng)簽成交10408套,成為廣州2017年一手樓市首個破萬套月份,其中增城成交2636套,從化成交810套。截至新政實施當天(即3月18日),廣州一手樓網(wǎng)簽恰好突破2萬套大關,增城破5000套。
622.56萬平方米,這是截至3月24日廣州全市商品住宅庫存的情況,去化周期再度下降至5.2個月。要知道,很長時間以來,廣州一手住宅庫存量都是在八九百萬平方米徘徊。具體到每區(qū)的情況又如何?中指院監(jiān)測陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,外圍區(qū)域庫存全面下降。黃埔區(qū)及增城區(qū)消化周期分別僅有3.08個月和1.47個月,在廣州外圍各區(qū)域中庫存最為緊張。另外,其他外圍區(qū)域中去化周期分別為:從化4.9個月,番禺、南沙為7個多月,花都8.56個月。市區(qū)來看,各區(qū)的去化周期分別為:白云4.48個月、天河6.72個月、越秀7.3個月、荔灣8.41個月、海珠10.83個月。
背景
廣州樓市庫存 從偏高到偏低 時間不到一年
在廣東“一類一策”去庫存政策背景下,廣州樓市庫存從偏高到偏低,不到一年。2014年廣州樓市是庫存不斷增加的一年,從年初749萬平方米增加到年底1002萬平方米,去化時間14個月,積壓嚴重;截至2015年底,廣州一手住宅庫存913.25萬平方米,去化時間不到11個月,略多;截至2016年底,廣州一手住宅庫存面積739.02萬平方米,去化時間僅不到6個月。
聲音
“新政出臺將使此前存在過熱傾向的廣州樓市適度降溫,由于政策抑制明顯加強,2017年廣州樓市成交下降已是既成事實?!?/P>
——— 合富研究院顧問黎文江
“3月29日增城土拍,對于增城后市具有標志性意義。如果房價上漲過快,有可能會引起關注?!?/P>
——— 克而瑞廣州機構(gòu)首席分析師肖文曉
疑問
即將到來的二季度供應緊張現(xiàn)狀能否改變
庫存緊張的背后,是持續(xù)存在的恐漲心理。以增城為例,3月18日,增城翡翠綠洲推出新品,小戶型折后均價2.2萬元/平方米,大戶型折后均價2.4萬元/平方米。“2014年,我入手翡翠,當時單價不到9000元/平方米;我朋友入手蘿崗,當時單價不到1.3萬元/平方米,現(xiàn)在單價也才2.4萬元/平方米左右”,業(yè)主鄧小姐不禁感嘆。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,2015年增城一手住宅成交均價9928元/平方米,2016年均價為10925元/平方米,2017年迄今均價為12513元/平方米。相較于同為不限購的從化,在廣東中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜看來,“現(xiàn)在的增城已經(jīng)不是價格洼地了”。
問題是,即將到來的二季度,能否改變供應緊張的現(xiàn)狀?據(jù)合富不完全統(tǒng)計,當前已經(jīng)取得預售證未推出市場的新貨,中心五區(qū)加總只有34萬平方米,貨量稀缺程度較高;外圍黃埔、增城、番禺、南沙、花都合計為108萬平方米,尚不足2016年四季度市場平均1個月的消化水平。而就全年來看,2017年廣州市(不含從化)新增供應8萬套,相比于2016年近19萬套的新貨供應出現(xiàn)大幅下降。中心五區(qū)得益于近兩年地市傳導,預計新增供應達2萬套,市場有望解渴,外圍區(qū)域新增貨量預計達4.7萬套,相比2016年大幅減少。
“2016年廣州市土地供應僅為前年的六成,影響到今明兩年的新房供應。銷售大年碰到供應小年,廣州全市庫存相對緊張?!狈綀A資產(chǎn)管理首席市場分析師鄧浩志分析,此外,預售證獲批受到一定限制,客觀上也影響了開發(fā)商推盤進度。但廣東中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜認為:“供應短缺是階段性的,如果預售證獲批速度加快,開發(fā)商會陸續(xù)推貨,不至于供不應求。從需求來看,在4月、5月消化完這波剛需后,6月份成交將開始回落”。
采寫:南都記者 王艷玲
(南方都市報)






