(原標題:禪城東方廣場vs順德大潤發(fā):13年前的“商業(yè)雙雄”,如今有一方要輸了?)
13年前佛山南北兩端有一對“商業(yè)雙雄”:
大潤發(fā)集團進入順德之初,可謂“火遍”各鎮(zhèn)街。大潤發(fā)開通免費穿梭巴士拉客,設(shè)置特價區(qū)保持商圈競爭力。大潤發(fā)剛開張的半個多月,銷售額超過2000萬元,刷新佛山當年商業(yè)銷售記錄。
東方廣場當時的表現(xiàn)同樣不差。東方廣場首期組團包含28000平方米的明珠百貨公司、過萬平方米的東方書城,當時項目管理方指出東方廣場遠期建設(shè)目標為80萬平方米,建成后遠超廣州正佳廣場(42萬平方米)和天河城廣場(12萬平方米)。
左:順德大潤發(fā);右:禪城東方廣場
然而13年之后,東方廣場繼續(xù)成為佛山交通擁堵點,順德大潤發(fā)所在的南國中路,因為異常擁堵,即將在下月接受快速化改造。但是兩者所在區(qū)域都堵,但有一方看似越堵越旺:
東方廣場借助周邊“三舊”改造,將商圈范圍進行擴張。今年“五一”節(jié)在東方廣場對面啟用的“東方新天地”,就是對蓮升片區(qū)舊物業(yè)進行改造提升成果,現(xiàn)在該項目商鋪基本搶購一空。最近十年,東方廣場商鋪租金已經(jīng)從200元/平方米漲至1000元/平方米。而順德大潤發(fā)仍守著它的“一畝三分地”發(fā)展,周邊商業(yè)體建設(shè)速度稍顯不足。
可以說,佛山南北兩端的商業(yè)變化,可從順德大潤發(fā)、禪城東方廣場的變遷中窺視一二。今天,南方+借新市民季志華的視角,看這兩大商業(yè)綜合體有何細微之變。
大潤發(fā):免費穿梭巴士直通鎮(zhèn)街
東方廣場:超市商品還不算太豐富
2005年11月,季志華從廣州坐車來到順德汽車客運總站。他的人生至此跟順德、乃至佛山結(jié)緣。
初來乍到人生地不熟,季志華有點心慌。謝絕了摩托車司機后,沿著南國中路往東走,他看到一個名叫順德大福源(順德大潤發(fā)前身)的商業(yè)體燈火通明,很多市民手提塑膠袋在等順德大潤發(fā)開出的免費穿梭巴士。
第二天,習(xí)慣逛現(xiàn)代超市的季志華外出閑逛。他發(fā)現(xiàn)順德街頭豪車很多,清暉園附近的順德新世界商業(yè)中心已經(jīng)算是有現(xiàn)代氣息的購物中心,但沒有大型超市。
“你到大福源門口等我。”這時,朋友帶季志華到超市逛街,讓他對順德大潤發(fā)有了全面認識。
資料圖片
“進了大福源,我從家用電器區(qū)一直逛到生鮮食品采購區(qū),2個小時的時間我花掉340元,光是排隊結(jié)賬就讓我等了15分鐘?!?至此,季志華經(jīng)常來順德大福源逛,這里除了買東西,還可以搭乘免費巴士去會友,容桂街道、杏壇鎮(zhèn)、北滘鎮(zhèn)都留下他的足跡,每一個地方所見所聞他還會電話匯報給父母。“大福源為了拉客,還把免費巴士開到14公里外的格蘭仕集團生活區(qū)?!?/strong>
對順德有些熟悉后,季志華會到周邊區(qū)域會會親朋好友,2006年期間他就經(jīng)常到30公里外的禪城,朋友周燦生知道他喜歡逛超市、商業(yè)中心,就時不時會帶他到當時禪城既有現(xiàn)代超市、又有多層商場的東方廣場。
“東方廣場內(nèi)的好又多、吉之島超市商品還不算太豐富,尤其是沒有像順德大福源那樣的用穿梭巴士接送更遠的客戶過來購物?!敝軤N生至今還記得,季志華每逛一次東方廣場,都會留下這樣的吐槽。
大潤發(fā):人流漸少停開免費巴士
東方廣場:高峰期堵車也旺場
確實,季志華剛到順德大良,恰好是大潤發(fā)集團將大型超市模式引入順德,讓順德人耳目一新。當時該管理方認為大良僅有3萬多戶居民,而支撐起一個大超市,至少需要10萬戶以上人口,因此大潤發(fā)選址在順德客運總站旁邊,同時開通倫教、容桂、北滘等地的免費巴士,搶先奪走了這一目標群體,而且還要設(shè)置特價區(qū)保持競爭力。
由于工作需要,2007年開始,季志華要在順德大良、禪城間往返,為了方便起見,他陸續(xù)在兩地都買了物業(yè):禪城的物業(yè)東方廣場較近,他逛超市的興頭又被提起來了。
順德大潤發(fā)超市(圖源:網(wǎng)絡(luò))
季志華跟很多從外地來看的他親戚朋友說,到東方廣場購物,在附近它附近的德勝樓吃飯,高峰期不僅堵車,而且也找不到停車位。2010年前后的東方廣場也如順德大潤發(fā)一樣,拉客的摩托車到處停,選擇摩的“突圍”是很多購物者首選。
時間一下就到了2011年,東方廣場再堵車,季志華要照樣去逛街。但是他在佛山的第一站卻發(fā)生了變化,30公里外的順德大潤發(fā)早在2009年8月停開了免費穿梭巴士,因為大良出現(xiàn)了沃爾瑪、新一城等商業(yè)體,周邊鎮(zhèn)街也有自己的商業(yè)中心,順德大潤發(fā)客流明顯被分流。
大潤發(fā):如今人氣已不如13年前盛景
東方廣場:借“三舊”改造擴張商圈范圍
也就是2011年,東方廣場管理方選擇突破,提出了“四年四億”升級改造計劃,配合佛山舊城改造、城市升級、主動融入“大祖廟商圈”重要舉措。
進入2015年,喜歡開車的季志華發(fā)現(xiàn),東方廣場停車位增加了數(shù)百個,停車很方便。而且錦華路、永安路和慶寧路路面,美化橫跨道路的多座人行天橋,新增了自行車綠道和綠化帶。
當然最令他驚嘆的是,東方廣場大刀闊斧借助周邊“三舊”改造,將商圈范圍進行擴張:今年“五一”節(jié)在東方廣場對面啟用的“東方新天地”,就是對蓮升片區(qū)舊物業(yè)進行改造提升成果,現(xiàn)在該項目商鋪基本搶購一空。季志華私下一打聽,最近十年,東方廣場商鋪租金已經(jīng)從200元/平方米漲至1000元/平方米。
2015年底,東方廣場周邊改造工程全面展開。(攝影:南方+記者 戴嘉信)
東方廣場升級到2.0版本,順德區(qū)部分市民也有些坐不住了,他們覺得地鐵都快修好了,本地商業(yè)還這么低端,難以吸引消費人群。
季志華有一些家住在禪桂地區(qū),但在順德上班的公務(wù)員朋友,這些人會不時跟順德同事介紹,佛山地鐵1號線建好后,禪桂地區(qū)圍繞著這條線建立了很多商業(yè)中心,比如萬達廣場、萬科廣場、中海環(huán)宇城等,一下子就把區(qū)域商圈帶旺了。
去年順德區(qū)相關(guān)部門終于將順德大潤發(fā)附近的順德水果市場遷出,并拍出附近第一塊“三舊”改造地塊。但在季志華看來,順德大潤發(fā)附近拍一兩塊商業(yè)地沒什么效果,因為商業(yè)體越來越多,這里的人氣已不可能重現(xiàn)13年前盛景。
◆話題
有錢的順德人不愛體驗式消費?
已經(jīng)在佛山娶妻生女,走遍太多商業(yè)中心的季志華,現(xiàn)在還有逛超市狂熱勁頭嗎?
近幾年宜家、萬達廣場等一批體驗式消費機構(gòu)進入佛山,改變了季志華等一大批“佛山人”消費概念,他們已經(jīng)認同購物與體驗享受應(yīng)該是完美融合。李麗鮮是季志華的同事,她原來比季志華更愛逛超市,但是幾乎都是直接回家,但是現(xiàn)在她會像季志華那樣說,“我逛累了,要找點東西喝喝?!?/p>
李麗鮮、季志華等人口中提到的喝點飲料,并不是15元左右的門店式消費,而是人均30元以上的消費。如今在東方廣場,能滿足他們消費習(xí)慣的美國星巴克進來了。目前東方廣場連同嶺南天地這方圓2平方公里范圍內(nèi),就有3家星巴克門店。
當然季志華也不是只喝有點苦澀的洋咖啡,如果遇到挑剔的朋友要喝果茶,在東方廣場他也有辦法,因為號稱中國“星巴克”的喜茶也在此落戶。根據(jù)“喜茶”本月發(fā)布的最新情況顯示,全佛山僅有3家正牌門店,禪城東方廣場有一家,而離順德大潤發(fā)最近的一家門店則有10分鐘車程。
不僅喝的有品味,今年五一剛開業(yè)的“東方新天地”讓季志華、李麗鮮對東方廣場商圈有了更多想法。從品牌規(guī)劃上看,這個商業(yè)中心有亞洲國際知名影院CGV星聚匯影城(佛山首家直營店)、全廣東最大的室內(nèi)攀巖體驗中心、三福百貨(佛山首家旗艦店,建面1千平方米)也有法國時尚浪漫Cache-Cache、麥當勞、屈臣氏、真功夫等近百個商家登場。
“順德大潤發(fā)也有真功夫,但是從綜合體驗效果看,東方廣場顯然更適合現(xiàn)代潮流,更豐富。”由于在順德大潤發(fā)附近有物業(yè),季志華還會時不時回去看看買點商品,但是對于體驗式消費,由于順德大潤發(fā)外圍多是賣便宜的快消品,加上又多是暴露在公路邊,他已不會在這些攤位上消費。
令人稍有些期待的是,順德大潤發(fā)對面出現(xiàn)了“雅居樂都薈廣場”,與大潤發(fā)主攻零售業(yè)不同的是,作為雅居樂地產(chǎn)在佛山首個商業(yè)綜合體,它引進了健身館、電影院、KTV等現(xiàn)代休閑元素,讓季志華覺得這個大良南區(qū)商業(yè)氛圍還不至于與時代發(fā)展脫節(jié)。
“順德人有錢,他們肯定喜歡體驗式消費,但為何本地商業(yè)抓不住他們的心呢,那換個外地的也行???現(xiàn)在的順德人甚至不滿足在廣州購物了,因為他們從順德港坐2小時的高速客輪,就能到達香港海港城,甚至免去了去深圳排隊通關(guān)痛苦?!狈词謾C,一個12年來困擾季志華的謎團繼續(xù)發(fā)酵:2016年全年順德居民人均生活消費支出35386.1元,增長10.4%,同期杭州居民人均消費支出達到32000多元。
【記者】尹輔華
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