今天，身處疫情一線市場(chǎng)的第一太平戴維斯武漢團(tuán)隊(duì)深入分析武漢房地產(chǎn)各細(xì)分領(lǐng)域的市場(chǎng)展望。
第一太平戴維斯武漢公司董事長(zhǎng)伍嘉樂(lè)表示：“一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情，將武漢這座九省通衢的城市推向了全世界的視野。封一座城是我們的姿態(tài)，護(hù)一國(guó)人是我們的愿望。武漢雖身處風(fēng)暴中心，但我相信這座英雄的城市一定能度過(guò)危機(jī)，堅(jiān)定前行。”
第一太平戴維斯武漢公司商鋪部高級(jí)董事黃英波表示：“回想這一個(gè)多月來(lái)的歷程，我們感恩來(lái)自全國(guó)乃至全球的支援，同時(shí)我們深刻思考這座城市的經(jīng)濟(jì)在疫情結(jié)束之后該如何恢復(fù)；而房地產(chǎn)作為一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，未來(lái)又會(huì)有哪些變革。第一太平戴維斯愿與武漢共同努力，重建房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康復(fù)蘇。”
近年來(lái)武漢人口增長(zhǎng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)明顯。2020年武漢戶籍人口突破900萬(wàn)，此外武漢流動(dòng)人口龐大，此番雖遭受疫情重創(chuàng)，但武漢在華中地區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)無(wú)可取代。
政策扶持：武漢政府已相繼頒布多條政策支持企業(yè)復(fù)蘇，平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來(lái)武漢有望隨央行及財(cái)政部頂層馳援而逐步重現(xiàn)光芒；
產(chǎn)業(yè)聚集：湖北省是中國(guó)第四大汽車(chē)工業(yè)中心，其中武漢汽車(chē)產(chǎn)值占全國(guó)比重約9%。此外武漢正重點(diǎn)發(fā)展集成電路、光電子信息、大健康、數(shù)字、航空航天、智能制造及高端裝備、新能源與新材料八大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)；
全國(guó)“生源地”：武漢擁有89所高校和130余萬(wàn)高校在讀生。近年來(lái)，政府積極推動(dòng)“百萬(wàn)大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)工程”及各項(xiàng)鼓勵(lì)政策扭轉(zhuǎn)人才外流的局面。2019年上半年，武漢中高端人才凈流入率更是一舉躍入全國(guó)前五，未來(lái)人才流入將繼續(xù)加速；
公共資源完善：隨著疫情過(guò)后，以醫(yī)療為主公共資源的持續(xù)強(qiáng)大，武漢對(duì)于周邊其他城市人口虹吸現(xiàn)象會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，武漢的人口導(dǎo)入會(huì)繼續(xù)加快。
疫情前：武漢土地市場(chǎng)持續(xù)火爆，2017至2019年武漢土地出讓金總額連續(xù)三年位列全國(guó)前五。
疫情后：洗禮之后，武漢市的公共職能的完善，行政效率的提高，也會(huì)給原本就在全國(guó)排行前列的土地市場(chǎng)吸引來(lái)更多關(guān)注，伴隨著未來(lái)大概率會(huì)持續(xù)推進(jìn)的政策扶持，武漢土地市場(chǎng)，尤其是大宗土地的布局，將會(huì)迎來(lái)一個(gè)高峰。
新增供應(yīng)：受疫情影響，2020年寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)全年預(yù)計(jì)將難以突破40萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)低于疫情前預(yù)計(jì)的82.8萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。2020年的供應(yīng)將推遲到2021年，未來(lái)去庫(kù)存壓力進(jìn)一步增加。
市場(chǎng)吸納：武漢寫(xiě)字樓近幾年整體處于供大于求的環(huán)境，2019年也因經(jīng)濟(jì)疲軟需求減弱，疫情前我們?cè)A(yù)測(cè)2020需求有望回暖，然而疫情對(duì)武漢經(jīng)濟(jì)再度重創(chuàng)，需求短期無(wú)法回暖。即使政府出臺(tái)政策救市，但對(duì)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的拉動(dòng)作用可能會(huì)相對(duì)滯后，預(yù)計(jì)最快今年下半年將會(huì)反應(yīng)到寫(xiě)字樓市場(chǎng)。
疫情前：在供大于求的大環(huán)境下，2019年武漢全市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金下跌，跌幅為2.0%，甲級(jí)寫(xiě)字樓租金跌幅為2.7%。
疫情后：眾多寫(xiě)字樓在壓力之下已相應(yīng)出臺(tái)應(yīng)對(duì)策略，整體來(lái)看，2020年寫(xiě)字樓租金會(huì)加速下跌，可能會(huì)創(chuàng)歷史最高，達(dá)到5%，跌幅有望在2021年收窄。
甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶穩(wěn)健前行：各行業(yè)或多或少受到影響，尤其是乙級(jí)寫(xiě)字樓方面租戶可能會(huì)在未來(lái)三個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)退租或縮減面積。而甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，存量租戶退租或者縮減面積的比例較低。
中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)契機(jī)上升：疫情結(jié)束后就業(yè)壓力會(huì)提升，這將給很多中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)或者拓展新業(yè)務(wù)網(wǎng)羅人才帶來(lái)機(jī)遇。中長(zhǎng)期看，乙級(jí)寫(xiě)字樓的新增租戶需求會(huì)比甲級(jí)寫(xiě)字樓旺盛。
短期策略：在疫情爆發(fā)之際，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商迅速做出應(yīng)對(duì)，武漢市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)商包括宜家、泛海、瑞安、萬(wàn)達(dá)、永旺、凱德等都出臺(tái)了租金、物業(yè)管理費(fèi)、推廣費(fèi)的減免政策，擔(dān)當(dāng)企業(yè)責(zé)任，攜手商家共度難關(guān)。
長(zhǎng)期形勢(shì)：目前的短期策略僅僅是在特殊時(shí)期把商家風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)嫁到了運(yùn)營(yíng)，只有疫情結(jié)束實(shí)體商業(yè)回歸了正常軌道，才能讓運(yùn)營(yíng)商和商家共同度過(guò)這次寒冬。
新增供應(yīng)：疫情發(fā)生之前武漢預(yù)計(jì)新增供應(yīng)60萬(wàn)平方米。受疫情影響，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)為33萬(wàn)平方米甚至更少，但與2019年相比，同比增長(zhǎng)仍然超過(guò)26%，仍有大量新增供應(yīng)入市。
存量市場(chǎng)：存量商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)將是今年的主旋律，很多商場(chǎng)相當(dāng)于大面積重新開(kāi)業(yè)，招商壓力凸顯。
社區(qū)商業(yè)：在長(zhǎng)時(shí)間嚴(yán)控疫情的部署下，市民消費(fèi)方式和偏好會(huì)有較大改變，對(duì)于生活軌跡周邊的消費(fèi)依賴度提升，為未來(lái)社區(qū)商業(yè)以及鄰里中心的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。
線上商業(yè)：線上線下的融合會(huì)進(jìn)一步加速，在線上商業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，年輕人不再是唯一主力客群，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”帶來(lái)的中老年人也將成為重要的消費(fèi)客群。
商業(yè)開(kāi)發(fā)：武漢受疫情影響一定會(huì)大于其他城市，對(duì)自有資金、融資渠道以及住宅儲(chǔ)備的要求都是幾個(gè)重要的因素，甚至?xí)哌^(guò)運(yùn)營(yíng)能力。
大宗交易：短期來(lái)看，疫情也會(huì)給武漢市場(chǎng)商業(yè)土地交易和大宗商業(yè)交易帶來(lái)變化，商業(yè)用地的遇冷以及被動(dòng)出售商業(yè)將會(huì)大概率發(fā)生。
疫情前：武漢住宅市場(chǎng)非?；鸨?，近3年武漢的住宅銷(xiāo)售套數(shù)和面積一直穩(wěn)居全國(guó)前三，開(kāi)發(fā)大鱷齊聚武漢。2019年，武漢一舉奪得全國(guó)住房銷(xiāo)售套數(shù)與銷(xiāo)售面積雙料第一，堪稱(chēng)中國(guó)樓市“流量第一城”。
疫情后：對(duì)更高品質(zhì)和更好服務(wù)的住宅需求將增大，改善型住房將會(huì)在武漢迎來(lái)一輪熱潮，武漢住宅市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)供需兩旺局面，并得到多數(shù)開(kāi)發(fā)商的青睞。預(yù)計(jì)未來(lái)武漢市住宅價(jià)格會(huì)呈價(jià)差進(jìn)一步拉大的趨勢(shì)。
標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)：購(gòu)房者將會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)更加關(guān)注。預(yù)計(jì)物業(yè)管理行業(yè)將會(huì)經(jīng)歷一個(gè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)和整體素質(zhì)提升的發(fā)展。
科技應(yīng)用：疫情之下，傳統(tǒng)的物業(yè)管理手段不再完全適用，需要借助于先進(jìn)的科技措施來(lái)做排頭兵。新零售業(yè)也會(huì)快速推出針對(duì)住宅的服務(wù)，物業(yè)管理則需要進(jìn)一步協(xié)助推進(jìn)無(wú)接觸快遞收發(fā)、機(jī)器人及無(wú)人機(jī)(車(chē))服務(wù)等。未來(lái)，以連接（人、物、場(chǎng)）、感知和計(jì)算三大能力為主線，將推動(dòng)整體物業(yè)管理的升級(jí)。
