老周看到了商機(jī),與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)合作社等磋商開發(fā)土地。前后花了上千萬元也沒開發(fā)成,于是將經(jīng)濟(jì)合作社告上了法院,這是怎么一回事呢?
2013年9月18日,經(jīng)過實(shí)地考察和協(xié)商,老周與經(jīng)濟(jì)合作社簽訂《合作開發(fā)協(xié)議》。
約定:經(jīng)濟(jì)合作社將自有的一塊集體建設(shè)用地與老周共同開發(fā)建設(shè)村民教育科研綜合樓,土地面積為9158平方米,老周負(fù)責(zé)投資建設(shè)項(xiàng)目“教育科研大廈”資金。
合作利益分配上,經(jīng)濟(jì)合作社占建筑總面積的30%,老周占建筑總面積的70%。
老周躊躇滿志,風(fēng)風(fēng)火火開始做準(zhǔn)備工作,向經(jīng)濟(jì)合作社支付了保證金合計(jì)1500萬元。
2017年1月,老周向經(jīng)濟(jì)合作社、經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社發(fā)出關(guān)于盡快辦理大廈項(xiàng)目的三資管理平臺(tái)遞件手續(xù)的催告函時(shí),經(jīng)濟(jì)合作社卻于2017年2月10日向老周發(fā)出《終止合同通知書》。
為此,老周訴至法院,要求經(jīng)濟(jì)合作社、經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社繼續(xù)履行《合作開發(fā)協(xié)議》,確認(rèn)合作開發(fā)的土地使用權(quán)、流轉(zhuǎn)使用權(quán)收益歸其所有,并返還1500萬元。
首先,關(guān)于《合作開發(fā)協(xié)議》效力問題?!逗献鏖_發(fā)協(xié)議》項(xiàng)下地塊規(guī)劃為建設(shè)用地,但產(chǎn)權(quán)仍屬于經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社農(nóng)民集體,故為農(nóng)村集體建設(shè)用地。
老周與經(jīng)濟(jì)合作社約定共同建設(shè)“教育科研”綜合樓,但從《合作開發(fā)協(xié)議》的約定內(nèi)容看,雙方約定房屋建成后合作收益分配比例為經(jīng)濟(jì)合作社占建筑總面積30%,老周占建筑總面積70%,老周有權(quán)將分配比的70%集體建設(shè)用地使用權(quán)及地下和地上建筑物的使用權(quán)及其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租和抵押使用權(quán);經(jīng)濟(jì)合作社同意將房屋產(chǎn)權(quán)使用證原件交老周保管,老周就每套房屋以經(jīng)濟(jì)合作社名義有權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán),簽訂過戶交易協(xié)議,注明過戶交易的房屋面積和建筑面積及時(shí)間權(quán)限,但不能辦理商品房產(chǎn)權(quán)證,只能將總房產(chǎn)權(quán)使用證復(fù)印加蓋經(jīng)濟(jì)合作社公章交給各套新房戶業(yè)主存檔;房屋建成后老周可依據(jù)城鄉(xiāng)房地產(chǎn)價(jià)格自主定價(jià)。上述約定,足以證明《合作開發(fā)協(xié)議》約定的項(xiàng)目大部分是用于對(duì)外銷售的公寓樓,而非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自用的建設(shè)項(xiàng)目。
公寓樓屬于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目,與農(nóng)村村民“教育科研”綜合樓并不相同,故《合作開發(fā)協(xié)議》應(yīng)視為合作開發(fā)房地產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)協(xié)議。老周分配得70%集體建設(shè)用地使用權(quán)的約定,違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條關(guān)于“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定。同時(shí),雙方均無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),亦未就該地塊辦理相關(guān)規(guī)劃報(bào)建手續(xù),故《合作開發(fā)協(xié)議》應(yīng)為無效合同。
其次,關(guān)于返還保證金。根據(jù)法律規(guī)定,因合同無效,雙方因合同取得的財(cái)物應(yīng)相互返還。簽訂了《合作開發(fā)協(xié)議》后,老周向經(jīng)濟(jì)合作社支付了保證金1500萬元,合作社應(yīng)當(dāng)返還,故對(duì)老周該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求予以支持。
雙方均非具備房地產(chǎn)開發(fā)資格之主體,卻簽訂了《合作開發(fā)協(xié)議》,雙方對(duì)《合作開發(fā)協(xié)議》無效均存在一定的過錯(cuò),對(duì)老周主張違約金1500萬元的訴訟請(qǐng)求,不予支持。
再次,關(guān)于返還土地問題。因雙方簽訂的《合作開發(fā)協(xié)議》無效,老周應(yīng)當(dāng)將地塊的使用權(quán)交還經(jīng)濟(jì)合作社,故對(duì)經(jīng)濟(jì)合作社主張老周返還土地的訴訟請(qǐng)求,予以支持。
綜上所述,法院判決老周將涉案地塊交還給經(jīng)濟(jì)合作社,合作社向老周退還保證金1500萬元。
協(xié)議的性質(zhì)應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)予以認(rèn)定,而不是以建設(shè)項(xiàng)目的名稱確定。本案中,《合作開發(fā)協(xié)議》約定的地塊規(guī)劃為建設(shè)用地,屬于農(nóng)民集體所有,故只能用于農(nóng)民或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的建設(shè)項(xiàng)目。老周并非該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,且開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際大部分是公寓樓,故《合作開發(fā)協(xié)議》性質(zhì)上應(yīng)為合作開發(fā)房地產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)協(xié)議。
在此,也提醒各位市民,在參與合作投資建房項(xiàng)目時(shí),應(yīng)提前了解土地的性質(zhì)和用途、合作投資建房應(yīng)具備的主體資質(zhì)要求等事項(xiàng)。同時(shí),合作投資建設(shè)應(yīng)遵守相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,切勿以“擦邊球”形式違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,否則可能導(dǎo)致投資款難以收回。






