盡管賣的永遠(yuǎn)比買的精這句話表達(dá)了買賣雙方的不對等性,但是現(xiàn)在看來,在某些維度上購房者和開發(fā)商的命運(yùn)越來越相似了。購房者買房難的心路歷程正在房企身上發(fā)生著,他們也逐漸變得感同身受。開發(fā)商受困于買地的現(xiàn)實(shí)壓力也正在成為未來相當(dāng)長一段時期內(nèi)的新常態(tài)。
買房難,拿地也不易。曾幾何時,購房者為了擁有一套房子,哪怕壓力再大,也總覺得值得去擁有,而且事實(shí)也越來越被大家接受,越不買房越吃虧,雖然我不一定完全贊同,但改變不了這樣的風(fēng)氣。于是,越是買不上房對擁有房子的欲望就越強(qiáng)烈??墒?,買房早就成了有錢人的游戲。
如今,對于大多數(shù)中小房企來說,似乎也正在經(jīng)歷著跟購房者類似的過往,土地越來越貴,不買,作為開發(fā)商沒有土地儲備,那以后還能干什么?買,可是資金從何而來?即使有了資金拿了地,也不敢保證就一定能挺過去。拿地也早就成了有錢品牌大房企的游戲。
但誰的錢也不是大風(fēng)刮來的,有錢照樣很謹(jǐn)慎。不拿地不行,買了就會有生機(jī),但也會背負(fù)沉重的拿地壓力。跟購房者一樣,開發(fā)商還覺得自己是剛需呢,拿地是他們的本能所需,可現(xiàn)實(shí)很殘酷,市場不會因?yàn)槟隳貌黄鹁徒o你分配,最終大房企會用實(shí)力說話,你根本就沒資格拿地,拿地也已經(jīng)成為少數(shù)有實(shí)力的開發(fā)商們玩的游戲。
今年上半年購房者買房熱情絲毫未減,房企拿地同樣如此,盡管特殊時期各地短暫關(guān)閉或延遲土地市場推地,但作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的“糧草”,其交易熱度并未下降。
據(jù)統(tǒng)計(jì),上半年全國300城住宅用地成交樓面均價首次突破5000元/平米,均價達(dá)到5154元/平方米,同比上漲16.5%。而從TOP100企業(yè)拿地情況來看,1-6月,TOP100企業(yè)拿地總額15169.8億元,拿地規(guī)模同比基本持平,其中半數(shù)房企拿地不輸去年。
當(dāng)然中小房企難,不代表大房企就可以毫無顧慮、肆意而為。如今,開發(fā)商拿地也逐漸分化。半數(shù)房企拿地不輸去年,另一方面,半數(shù)房企上半年投資金額較去年同期下滑,尤其是頭部房企拿地最為謹(jǐn)慎,碧桂園、融創(chuàng)、萬科上半年拿地銷售比均不足0.3,低于百強(qiáng)均值,金茂、萬科上半年投資金額同比降幅近6成。
原因不難理解,船大不好掉頭,大就有大的顧慮,況且大房企可能有比較充裕的土儲,短暫的拿地放緩并不會影響其未來業(yè)績增長。所以,反而是頭部房企顯得更加謹(jǐn)慎。
數(shù)據(jù)也顯示,上半年投資金額同比上漲的企業(yè)主要集中在TOP30以后。如綠城、中梁、濱江、德信等投資金額較去年同期漲幅較大,綠城上半年投資金額近778億元,位列新增土地金額榜第3,同比漲幅164%,延續(xù)了去年以來投資加碼、沖規(guī)模的態(tài)勢。
之所以這么大的漲幅,不排除這些房企投資金額不高,還有就是去年的基數(shù)較低,導(dǎo)致數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)會更突顯出增長態(tài)勢。也就是說大多數(shù)房企還是以謹(jǐn)慎為主,這才是主流大趨勢。
從投資拿地的城市來看,二線城市是房企布局重點(diǎn),其中,杭州熱度最高。1-6月,二線城市是房企布局重點(diǎn),城市群以長三角熱度最高。50家代表房企1-6月二線%。
房企拿地是樓市的“晴雨表”,也是購房者買房的“風(fēng)向標(biāo)”。房企拿地或許也決定了購房者的買房方向。一線城市基本上沒問題,二線城市成為未來投資熱點(diǎn)區(qū)域,而城市群也正在體現(xiàn)出潛力優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)拿地城市的轉(zhuǎn)換,由三四線城市轉(zhuǎn)換到二線城市,也意味房地產(chǎn)市場發(fā)展開始轉(zhuǎn)向二線以上的城市,像前些年一樣大規(guī)模向三四線城市進(jìn)軍的少了,這也正說明三四線城市房地產(chǎn)市場的問題在突顯出來。
在很多后來者還在拿地上你追我趕時,頭部房企早就有了新的定位。這些年,在房子是用來住的不是用來炒的這個堅(jiān)定有力的定位下,房地產(chǎn)行業(yè)整體步入從高速增長向高質(zhì)發(fā)展階段。規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)不是最重要的時刻。
碧桂園總裁莫斌表示,未來的區(qū)域整合還要進(jìn)行,會以年化回報(bào)和利潤總額為考核,而不再以規(guī)模論英雄。據(jù)公開資料顯示,今年1-5月,碧桂園拿地金額同比降幅達(dá)-65%。
融創(chuàng)中國孫宏斌也表示,對于2020年的土地及項(xiàng)目市場,公司拿地會謹(jǐn)慎,不賺錢的活不干。企業(yè)在一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)在于買貴地,三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)在于波動大。目前土地市場價格偏高,但各城市供地壓力較大,會有機(jī)會。
孫宏斌所說的機(jī)會是什么?可能是料定有些瘋狂舉債拿地的企業(yè)最終會遭遇困難,這種機(jī)會可能就是并購。“我們判斷今年將是洗牌年,并購的機(jī)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過以往任何一年。”現(xiàn)在出現(xiàn)困難的公司,一類是這幾年在沖規(guī)模的時候拿的土地太貴,所以盈利和流動性壓力都很大;第二類就是持有太重,可以并購輕的就沒必要并購重的。
實(shí)際上孫宏斌已經(jīng)給出了警告,盡管大趨勢是房企們都普遍收縮了拿地規(guī)模,但是不妨礙有的企業(yè)會不計(jì)后果往前沖。
今年市場再好也只能是相對而言,不能被沖昏了頭腦。在融資渠道收緊、發(fā)債受限等背景下,如果房企銷售不暢,那么再大規(guī)模拿地則面臨巨大的問題。
2020年剛好是房企的償債高峰。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年到期債務(wù)高達(dá)1.4萬億元。數(shù)據(jù)顯示,上半年,40家上市房企中有18家銷售額低于去年同期,部分房企降幅超20%;38家標(biāo)桿房企中有近半企業(yè)全年目標(biāo)完成率不足40%,3家完成率低于35%。
不惜一切代價拿高價地的開發(fā)商,房子蓋好了,賣低了虧本,真虧假虧至少利潤大大減少,不賣放在手里更成了燙手的山芋,所以會非常糾結(jié),壓垮高價拿地房企的最后一根稻草或就在一瞬間。






