我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見(jiàn)恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產(chǎn)自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議

　　提問(wèn)：房姐您好，新人首問(wèn)。目前兩套小戶型自住及外租，想改善三居大戶型，以前有貸款記錄算二套，考慮價(jià)位1000-1200W。位置可以在北三四環(huán)京藏高速附近，比如馬甸，牡丹園，安貞，健翔橋，亞運(yùn)村區(qū)域?？戳巳A亭嘉園的房子，感覺(jué)位置小區(qū)還行，不知為何均價(jià)好像比周邊小區(qū)低一些，是有硬傷嗎？另外上述區(qū)域小區(qū)里您還有比較好的推薦嗎？非常感謝房姐！

　　提問(wèn)：房姐你好，我的情況是在北京二套有公積金，在保定市有房產(chǎn)市值120萬(wàn)，有20萬(wàn)貸款，明年7月份才能上市交易。家里兩個(gè)孩子和老人。我糾結(jié)的是：在北京有自住需要，在天津有孩子上學(xué)需要，在保定房?jī)r(jià)低離北京也不遠(yuǎn)可以多買兩套，而且父母親戚都在保定市。我和我老公國(guó)企單位收入穩(wěn)定2.5萬(wàn)左右。該怎么辦呢？我們傾向于在北京買，但是需要賣了保定房子才有首付。

　　提問(wèn)：新人首問(wèn):房姐您好！目前北京租房住，租金3600每月，馬上生二胎，在京有二套購(gòu)房資質(zhì)，老人有首套資質(zhì)，河北香河孔雀城有套房，目前月供3500左右，香河最高2萬(wàn)時(shí)沒(méi)賣，現(xiàn)在單價(jià)1.1萬(wàn).老公現(xiàn)在非常想在京買房，自有資金50萬(wàn)，老公意思香河漲價(jià)太慢，賣了能剩50萬(wàn)，湊100萬(wàn)首付，用父母名義接力貸首套買套老破小，等著升值，老公和我年收入加起來(lái)24萬(wàn)左右，還要養(yǎng)兩個(gè)孩子，感覺(jué)目前不是我家合適買房時(shí)機(jī)，經(jīng)濟(jì)壓力太大，老公非常堅(jiān)持賣香河買北京，我結(jié)合最近政策，感覺(jué)香河房?jī)r(jià)還能漲，可以等等再置換，請(qǐng)問(wèn)房姐，結(jié)合現(xiàn)在情況，我家怎么樣處理比較合適，讓資產(chǎn)增值

　　提問(wèn)：最近去看了望京的盤，除了幾個(gè)豪宅盤，覺(jué)得橄欖城和華彩公寓比較好，如果是140平以上三居 什么單價(jià)入比較好？130左右小三居多少單價(jià)入比較好？橄欖城和華彩怎么選？華彩是公寓性質(zhì) 但178的戶型完美，橄欖城同價(jià)格只能買144的，求解

　　提問(wèn)：房姐您好：本人小家庭情況：夫妻都是京戶，40多歲，手上房產(chǎn)約A8.3，年度家庭結(jié)余約100w左右，請(qǐng)教房產(chǎn)投資策略。是全部在京，還是發(fā)展重慶、沈陽(yáng)？ 另外最近兩三年所在單位走了不少人，都是有北京戶口（不是北京土著）還去了外地生活，更有招聘的時(shí)候用“解決戶口”都招不來(lái)人，說(shuō)工資低買不起房子還是決定去強(qiáng)二線城市的。是不是北京的發(fā)展會(huì)相對(duì)于強(qiáng)二線放緩，進(jìn)而房?jī)r(jià)漲幅也相對(duì)放緩？

　　回答：如果有3000萬(wàn)北京的資產(chǎn)，可以開(kāi)始批量建倉(cāng)一些沈陽(yáng)的房產(chǎn)。 兩者之間，一個(gè)起伏周期長(zhǎng)，變動(dòng)大，單筆金額大； 一個(gè)起伏周期相對(duì)較短，變動(dòng)比較勻速，單筆金額小，適合作為靈活調(diào)整配置，抹平現(xiàn)金流的小舢板。 如果沒(méi)有太多的精力投入到房產(chǎn)上，安心建倉(cāng)深耕1-2倉(cāng)位即可。 —————— 作為體制內(nèi)的部門，北京對(duì)社會(huì)人士的吸引力當(dāng)然是比較低的，從新人開(kāi)始熬，又沒(méi)有關(guān)系發(fā)展序列，上升空間非常有限。 優(yōu)先進(jìn)入的，還是本地人士、錢權(quán)家庭、或外地調(diào)遣升上來(lái)的。 北京當(dāng)下的發(fā)展速度相比南方強(qiáng)二線慢一些，但北方省會(huì)城市實(shí)在拿不出手，北京仍是最顯眼的那位。 另外，北京作為首都存在，對(duì)于外來(lái)人口\/外籍人口和資金的吸引力，是正常的一線城市不太具備的。

　　提問(wèn)：房姐，你好，我在北京無(wú)房算首套，我年前在望京花家地西里看了一套80平的塔樓，均價(jià)在6萬(wàn)，兩居室，個(gè)人沒(méi)有北京戶口，社保在朝陽(yáng)，覺(jué)得在朝陽(yáng)買房會(huì)讓小孩上學(xué)更方便，但是現(xiàn)在想了想，馬上有二胎，兩居室好像不太夠，所以有些糾結(jié)，不知道是望京的老破小好還是五環(huán)外的新房比較好？花家地西里6萬(wàn)貴么？對(duì)學(xué)校的要求中等就可以，還想同步考慮保值，總價(jià)550以內(nèi)。謝謝

　　提問(wèn)：房姐，朝陽(yáng)園的位置不錯(cuò)，小區(qū)環(huán)境也挺好，戶型除朝向不能盡如人意，為何單價(jià)低于匯佳園。自住覺(jué)得品質(zhì)高于匯佳園，能分析下嗎？中介說(shuō)這是70年公寓，除公積金貸款有限制，其他都一樣？

　　提問(wèn)：房姐你好，我有一套怡海花園四期的兩居室，貸款一百萬(wàn)，目前正在出租，房租減貸款每個(gè)月3000盈余，如果投資的話，這個(gè)房有沒(méi)有必要保留，還是投資到其他區(qū)域，能否推薦升值潛力和房租收益更好的小區(qū)，謝謝您。

　　提問(wèn)：房姐，您好，新人首問(wèn)。男，34歲，未婚，非京籍，剛滿五年社保，首套首貸，純剛需，準(zhǔn)備結(jié)婚，但也求保值增值，想一步到位，子彈1100到1200（如果特別中意的房子，可以再往上調(diào)100，因?yàn)槭掷镞€準(zhǔn)備留有300的流動(dòng)資金），準(zhǔn)備全款買南北通透三居，在朝陽(yáng)門上班，平時(shí)地鐵上班居多。 由于沒(méi)有北京戶口，也沒(méi)有結(jié)婚，所以沒(méi)有考慮東西城及海淀的學(xué)區(qū)房；又不想上班通勤時(shí)間太長(zhǎng)，所以主要看的朝陽(yáng)區(qū)的房子；現(xiàn)在有如下的問(wèn)題，請(qǐng)幫忙分析： （1）從居住角度看，未來(lái)3-4年，2居也足夠住了，但是目前現(xiàn)金足夠多，也沒(méi)有好的投資項(xiàng)目，然后再?gòu)耐顿Y角度考慮，有沒(méi)有必要一步到位買三居？（5年社保只能買一套北京的房子） （2）由于有通勤時(shí)間最好40分鐘以內(nèi)的考慮，以及次新盤的青睞，我主看的朝青，雙井，四惠，常營(yíng)區(qū)域，這個(gè)策略是否正確？有沒(méi)有必要再看其他區(qū)域，比如望京等？ （3）我目前有意向的是潤(rùn)楓水尚的184平米南北通透大三居，上套成交價(jià)格在1185，還有十幾到20萬(wàn)的增值稅；對(duì)于大戶型，我比較擔(dān)心的是未來(lái)房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)征到大戶型頭上，導(dǎo)致價(jià)格大幅下跌？這個(gè)小區(qū)的三居出房率很低，目前沒(méi)有合適的掛牌房源，我有沒(méi)有必要一直等下去？對(duì)于剛需的我來(lái)說(shuō)，是最近就要下手好，還是等下半年下手比較劃算？2020年后面的房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)是什么樣的？潤(rùn)楓水尚三居值不值得買？ （4）我最近幾天在關(guān)注華紡易城的166左右的大三居，價(jià)格在950-1060，是否值得購(gòu)買？天鵝灣的房子是否值得購(gòu)買？ （5）對(duì)于我這樣的情況，您有推薦的小區(qū)和戶型嗎？ （6）對(duì)于房產(chǎn)中介的選擇，中介服務(wù)點(diǎn)數(shù)2.7，能往下談的空間很少，但是服務(wù)有保障；我愛(ài)我家由于20周年慶，1200萬(wàn)以上的交易，可以打59折，我愛(ài)我家也是上市公司；找我愛(ài)我家簽約可以節(jié)省至少10萬(wàn)的中介費(fèi)、有沒(méi)有什么問(wèn)題？您在中介選擇方面有什么建議嗎？ （7）在子彈比較充裕的情況下，還有沒(méi)有必要去貸款？ （8）我從去年12月初就開(kāi)始看房子了，除掉疫情期間沒(méi)有看外，大概看了近3個(gè)月時(shí)間了，主看朝陽(yáng)區(qū)，除掉望京，東壩，酒仙橋區(qū)塊沒(méi)有看外，朝陽(yáng)其他區(qū)域，這個(gè)價(jià)位的房源，基本都有所涉獵。所以還想請(qǐng)您，從居住的舒適度，增值方面，以及生活和交通的便利性，給出建議。 靜盼您的回復(fù)

　　回答：你屬于剛需首套，有合適的就買，不用等，房?jī)r(jià)普跌的可能性不大。房產(chǎn)稅看下精華帖，不用過(guò)度擔(dān)心 潤(rùn)楓水尚是青年路那邊比較不錯(cuò)的一個(gè)樓盤了，但別買挨著鐵路那幾個(gè)樓就行，小區(qū)環(huán)境還可以， 那附近還有逸翠園你可以看看，位置稍微偏一點(diǎn)點(diǎn)，但是更安靜，密度低，自住也不錯(cuò)。天鵝灣也可以考慮。 中介服務(wù)水平差不多，選擇有優(yōu)惠的沒(méi)問(wèn)題 sfsd建議貸款，你的收入能覆蓋兩倍月供即可，提高總價(jià)有利于你選籌 另外推薦看下 雙井富力城，望京橄欖城、東湖灣，三元橋鳳凰城。

　　提問(wèn)：準(zhǔn)備投資，二套，全款500-600，不準(zhǔn)備貸款，請(qǐng)幫忙推薦一下位置以及小區(qū)。

　　提問(wèn)：房姐您好，買房自住，希望方正戶型，貸款只能算二套，手里無(wú)任何貸款記錄，1200的現(xiàn)金 1，太陽(yáng)宮，或者三元橋（裘馬都，鳳凰城），望京，順義，哪個(gè)地方更適合居住還有升值空間？ 2，1200想買1600的房子，可以怎么操作 3，鳳凰城143平米的戶型，總價(jià)談到多少合適？ 4，現(xiàn)在買還是觀望疫情之后的情況？ 謝謝您

　　提問(wèn)：提問(wèn)：房老師好，我有想法在重慶投資買房，您覺(jué)得能下手嗎？如果能下手有沒(méi)有推薦區(qū)域？

　　提問(wèn)：房姐，月壇北街，學(xué)區(qū)房，2000年房子，南北雙通透，兩室一廳，100平，雙陽(yáng)臺(tái)，次頂層，無(wú)電梯，單價(jià)11萬(wàn)+。 總價(jià)1200。算筍盤嗎，準(zhǔn)備賣兩套，買入這一套，值得入嗎

　　提問(wèn)：房姐，看到這個(gè)新聞:重磅！國(guó)務(wù)院：允許商業(yè)用地調(diào)整為居住用地。請(qǐng)問(wèn)對(duì)住宅價(jià)格有啥影響。

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