本以為上半年房產(chǎn)市場(chǎng)就已經(jīng)很“鬧心”了。學(xué)區(qū)房賣(mài)得猛,帶的一批“老破小”雞犬升天;豪宅賣(mài)得猛,帶的房產(chǎn)中介百萬(wàn)喝茶費(fèi)滋嘍滋嘍喝得足。房?jī)r(jià)也在挺過(guò)疫情后,哼哧哼哧往上漲。卻不料,下半年剛開(kāi)局,“鬧心事”又來(lái)了。這回不是購(gòu)房者撓頭,而是房企發(fā)愁。
上半年的樓市總結(jié)起來(lái)也不外乎四個(gè)字“水深火熱”。水深的地方比如鶴崗,3萬(wàn)買(mǎi)的房子,賣(mài)出去的時(shí)候只有2.2萬(wàn)?;馃岬牡胤骄投嗔?,深圳、東莞、南京、杭州一個(gè)個(gè)哪怕冰桶挑戰(zhàn)也澆不滅房?jī)r(jià)的漲勢(shì)熱火。
古語(yǔ)有云,過(guò)猶不及。那么,一腳天上,一腳地下的樓市自然也面臨著這種“不及”的事態(tài)。所以,到了下半年,頂層出手了。一個(gè)個(gè)關(guān)于房產(chǎn)的爆炸新聞接踵而至——深圳“7.15”,讓房?jī)r(jià)緊急掉頭;東莞一個(gè)月內(nèi)兩次出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控政策;杭州、南京對(duì)樓市快進(jìn)急踩剎車
近日,央行某高管表示,今年上半年,央行把流向房地產(chǎn)的信貸資金從44%降到25%,砍掉了近一半!近日,注冊(cè)資料為“中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)”的房產(chǎn)自媒體“陳晟房地產(chǎn)”發(fā)文稱“國(guó)開(kāi)行:全國(guó)范圍內(nèi)一刀切叫停棚改,房地產(chǎn)加速進(jìn)入轉(zhuǎn)型期!”
以上是政策層面的,還有現(xiàn)實(shí)層面的數(shù)據(jù)更讓人感覺(jué)到一線城的房產(chǎn)已經(jīng)到頂了:北京2016年二手房銷售套數(shù)是新房的4.7倍,上海和深圳二手房與新房銷售套數(shù)比分別是3.4倍和2.4倍。也就是說(shuō),當(dāng)我們還在糾結(jié)買(mǎi)新房還是買(mǎi)二手房的時(shí)候,一線城市早就進(jìn)入了存量時(shí)代。
許多房企終于哭了——上半年本來(lái)好好的,下半年突然風(fēng)向咋就變了呢?這日子還怎么過(guò)?
花開(kāi)兩朵,各表一枝。接下來(lái),要說(shuō)的是三四線城市的房產(chǎn)市場(chǎng)。或者是說(shuō),三四線城市的房?jī)r(jià)。
說(shuō)三四線城市的房?jī)r(jià),就離不開(kāi)說(shuō)棚改,或者叫棚改貨幣化。對(duì)許多三四線城市的居民來(lái)說(shuō),就是因?yàn)榕锔呢泿呕?,許多城市一改過(guò)去拆了你的房子再給你一套房子的實(shí)物安置法,轉(zhuǎn)為通過(guò)開(kāi)發(fā)商從銀行貸款,給被拆遷戶發(fā)放一筆遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的拆遷補(bǔ)償款,“房子我就不給你蓋了,你自己想到哪買(mǎi)房就到哪買(mǎi)房去吧”,這就是棚改貨幣化安置。
多少城中村村民由此開(kāi)啟了人生巔峰,多少城市房?jī)r(jià)被生生抬起。從2014年至今,許多三四線城市的房?jī)r(jià)高企,除了炒房客的加盟,棚改貨幣化也是功不可沒(méi)。2014年在全國(guó)第一個(gè)松綁限購(gòu)令的城市呼和浩特,有媒體曾報(bào)道稱,算上商品房、棚戶區(qū)改造、保障房、回遷房、定向團(tuán)購(gòu)房,有房本的,沒(méi)房本的,該市所有的房產(chǎn)庫(kù)存在2400萬(wàn)至2500萬(wàn)平方米之間,庫(kù)存去化周期高達(dá)7到8年。而棚改一來(lái),4年后,呼和浩特就宣布全面停止去庫(kù)存了。
這么多的房子都被買(mǎi)走了,不是房?jī)r(jià)降了,而是棚改讓手里有錢(qián)的拆遷戶華麗轉(zhuǎn)身為購(gòu)房者,買(mǎi)空了市里的房子。按照供需原則,房產(chǎn)供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)能不漲嗎?當(dāng)初,我們的津津樂(lè)道一二線城市的房?jī)r(jià)漲得太快的時(shí)候,似乎誰(shuí)也沒(méi)料到,被割韭菜的命運(yùn)會(huì)輪到三四五六線城市購(gòu)房者的頭上吧?
飯得吃,房得買(mǎi)。當(dāng)真金白銀或者拆借來(lái)的真金白銀變成了鋼筋水泥,其不僅是透支了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力,其實(shí)也透支了城市的發(fā)展?jié)摿?。這也是許多頭部房企在下沉至三四線城市跑馬圈地掙完快錢(qián)后,就絕塵而去的原因。
13年前的2007年,全國(guó)房?jī)r(jià)破萬(wàn)的城市只有北上深,2018年,全國(guó)房?jī)r(jià)破萬(wàn)的城市據(jù)統(tǒng)計(jì)多達(dá)62個(gè)。這個(gè)精彩的世界,讓許多購(gòu)房者都十分無(wú)奈。
走在時(shí)代最前面的弄潮兒,總會(huì)被人所誤解。比如二手房房產(chǎn)市場(chǎng)就是如此。新房在不斷地蓋,二手房量在不斷地漲,一代買(mǎi)房新人換舊人的周期是十年以上,那么,到時(shí)候,房產(chǎn)庫(kù)存會(huì)有多少?消化這些庫(kù)存會(huì)要多長(zhǎng)時(shí)間?十年后,會(huì)有多少人買(mǎi)房?
房產(chǎn)信貸資金砍了一半,棚改面臨一刀切,房?jī)r(jià)“腰斬”或成現(xiàn)實(shí)?這對(duì)房企來(lái)說(shuō)是不可能的。
去年開(kāi)始,棚改不再是房地產(chǎn)的重心,焦點(diǎn)換成了老城舊改。如今,大都市圈的概念越來(lái)越醒目,長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、粵港澳等等藍(lán)圖正在從掛在墻上延展到現(xiàn)實(shí)中來(lái)。一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)足夠高了,該收的衣服也都收了。廣闊空間,大有未來(lái)。房企早就排兵布陣到了都市圈范圍內(nèi)的三四線城市里去了。
經(jīng)歷了疫情考驗(yàn)的房企在大城市制造了一批“秒光”、“日磬”一地雞毛后,又準(zhǔn)備再次回師大都市圈范圍內(nèi)三四線城市——想必“韭菜”又長(zhǎng)出來(lái)了吧。還怪想念的呢!






